Nach einem für die Immobilienwirtschaft sehr schwierigen Jahr 2009, bedingt durch die damalige Finanzkrise, konnten wir seit 2010 immer auf positive Marktentwicklungen zurückblicken. So auch im zu Ende gehenden Jahr 2016. Das niedrige Zinsniveau hat das Interesse von Anlegern und Investoren weiter verstärkt zu Immobilien geführt. Wegen der fast leergefegten Märkte in Groß- und Universitätsstädten flüchten Anleger auch in Mittelzentren. Davon hat auch die Provinz etwas profitiert. Zumindest für 2017 rechnen wir mit einem weiteren großen Interesse für alle Marktbereiche.
Die in den Großstädten München, Frankfurt, Köln, Hamburg und Berlin sowie in Freiburg, Heidelberg und Konstanz explodierende Kaufpreise führen zu einer totalen Überhitzung der Märkte. Wir wollen trotzdem noch nicht einer sogenannten „Immobilienblase“ das Wort reden, obwohl die Preisentwicklung in diese Richtung geht.
Die aktuelle Marktlage stellt sich in unserer Stadt Donaueschingen und in den Nachbarstädten Hüfingen, Bräunlingen und Blumberg wie folgt dar: In den Kernstädten stehen derzeit keine Baugrundstücke zur Verfügung. In allen vier Städten ist aber die Erschließung neuer Wohnbaugrundstücke beschlossen und wird teilweise bereits 2017 in Angriff genommen. Dem mit ca. 14 ha großen Konversionsgelände in Donaueschingen kommt eine herausragende Bedeutung zu. In den meisten Stadtteilen stehen noch Baugrundstücke im Angebot. Die Kaufpreise liegen erschlossen zwischen 80,– € und 115,– €.
Ein- bis Zweifamilienhäuser sind insbesondere in den Kernstädten gefragt. Auch in den Stadtteilen lassen sich diese Immobilien verkaufen, aber zu einem etwas niedrigen Preisniveau. Das Angebot ist allerdings sehr bescheiden. Die Preise bewegen sich je nach Alter und Größe zwischen 220.000,– € und 380.000,– €. In Stuttgart, Konstanz und Freiburg wird der 2,5-fache Wert erzielt. In Hüfingen bewegt sich das Preisniveau nur wesentlich unter den Donaueschinger Preisen. In Bräunlingen und Blumberg müssen Verkäufer mit Werten von ca. 20-25% unter den Donaueschinger rechnen. Die Käuferansprüche an Lage, Qualität und Grundstücksgröße wurden durch den Mangel an Objekten wieder etwas zurückgenommen. Vor 7 Jahren war es genau umgekehrt.
Die in den letzten Jahren erstellten Eigentumswohnungen rund um die frühere Lehrerakademie sind im Großen und Ganzen vermarktet und vermietet. Neue Eigentumswohnungen haben in Zentren zu ungeheuren Preissprüngen geführt. In Konstanz, Heidelberg und Freiburg liegen die Preise zwischen 3.600,– € und 5.000,– €, in München mit Preisen zwischen 5.800,– € und 7.900,– €. In unserer Region Schwarzwald-Baar-Heuberg kann man wesentlich günstiger kaufen. Im Oberzentrum Villingen-Schwenningen werden Bestandswohnungen je nach Lage zwischen 1.200,– € und 2.200,– € und neue Eigentumswohnungen zwischen 2.400,– € und 3.000,– € angeboten und verkauft. Käufer sind sowohl Eigennutzer als auch Anleger. In Bad Dürrheim Bestandswohnungen 1.400,– € bis 2.000,– €, Neubau tendiert auf 3.000,– €. Donaueschingen und Hüfingen: Bestandswohnungen 1.400,– € bis 1.700,– €, Neubau Wohnungen: noch keine am Markt. Nach der Erschließung des Konversionsgeländes werden sowohl Grundstücke für neue Eigentumswohnungen als auch aufgeteilte Bestandswohnungen an den Markt kommen.
Zwangsversteigerungen sind 2015/2016 teilweise um 50 % zurückgegangen. Viele leidende Objekte wurden vor Einleitung eines Verfahrens frei verkauft. In den stattfindenden Zwangsversteigerungen werden oft der Verkehrswert oder teilweise darüber als Meistgebot erzielt. Der Wohnungsmarkt ist ziemlich leergefegt. Einem Wohnungsangebot stehen oft zwischen 10 und 20 Mietinteressenten entgegen. Viele Wohnungen kommen gar nicht an den Markt, weil sie im Verwandten- oder Freundeskreis unter der „Hand“ vermietet werden. Die Mietpreise stellen sich derzeit wie folgt dar: Villingen-Schwenningen Bestand: 5,50 € bis 6,50 €. Neue Wohnungen: 6,50 € bis 8,50 €. Bad Dürrheim, Donaueschingen, Hüfingen, Bräunlingen und Blumberg Bestand: 5,50 € bis 6,50 €. Neue Wohnungen: 6,50 € bis 7,50 €.
Schlussbemerkungen
Nach unserer Einschätzung werden die Preise für neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zumindest 2017 noch steigen. 2018 könnte wegen konjunkturellen Abschwächungen und moderaten Zinserhöhungen eine Marktberuhigung eintreten. Die Preise von Bestandsimmobilien werden sich nicht in der gleichen Relation erhöhen wie die Neubaukosten. Energetisch notwendige Investitionen werden Kaufinteressenten in den Kaufpreis mit einkalkulieren. Die Mietpreise werden auch in den Großstädten trotz der ideologisch geprägten und in der Praxis gescheiterten Mietpreisbremse weiter steigen. In Mittel- und Kleinstädten ebenfalls, allerdings in etwas milderer Form.