Blumberg – Voll vermietetes Ensemble – Dreifamilienhaus, Doppelhaushälfte und 12 Garagen, stabile Mieten, solide Substanz

Beschreibung

Solides Bestandsensemble mit Qualität, gewachsen aus einem ehemaligen Gipserbetrieb – heute vollständig vermietet, pflegeleicht im Handling und mit breiter Nutzungsmöglichkeiten.

Auf dem insgesamt 1.064 m² großen Grundstück stehen im vorderen Grundstücksbereich zur Strasse ein Dreifamilienhaus und auf dem hinteren Grundstück eine Doppelhaushälfte mit einer Wohnung sowie diverse Neben-, Lager- und Werkstattflächen.

Aus der früheren Handwerksnutzung resultieren die 11 Garagen, 1Schopf (als Garage genutzt) und die vielseitigen Unterstell- und Erweiterungsmöglichkeiten. Die Anlage ist seit Jahren voll vermietet; das Miteinander im Haus ist sehr angenehm, es gibt keine Ausfälle und wenig Betreuungsaufwand. Die Kaltmieten wurden seit längerer Zeit nicht angepasst, die jährliche Kaltmiete liegt aktuell bei rund 22.200 €.

Das Ensemple ist aus Baujahr 1961 oder älter. Es präsentiert sich im vermietbaren, gepflegten Zustand. Im Lauf der Jahre wurden Kunststofffenster eingebaut; eine zentrale Heizungsanlage von Baujahr 1989 ist im vorderen 3-Familienhaus bereits vorhanden. Das Dach wurde ebenfalls vermtl. in den jungen 90ern oder späten 80ern min. neu gedeckt.

In der Vergangenheit traten im vorderen Haus im Keller Feuchteerscheinungen auf; in der Folge wurde eine elektrophysikalische Horizontalsperre installiert. Einige wenige Risse in Boden- und Wandbereichen sind sichtbar, die Nutzung der Wohnungen ist hiervon nicht betroffen. Die Mieter fühlen sich wohl und möchten gerne darin wohnen bleiben.

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Die Doppelhaushälfte im hinteren Bereich wird derzeit als Wohnung genutzt; hier besteht klassischer Altbestand mit punktuellem Sanierungsbedarf. Beheizt wird überwiegend über einen älteren Ölofen, teilweise ergänzend elektrisch, die Warmwasserbereitung erfolgt über Boiler. Die unteren Flächen (Lager, Werkstatt bzw. potenzielle Wohn- oder Gewerbeerweiterung) werden nur temporär mit elektrischer Zusatzheizung genutzt. Fenster sind hier teilweise aus 1994. Die Mietsituation ist stabil, die Miete bewusst moderat gehalten, der Mieter mit dem Zustand einverstanden.

Die Mieterträge im Überblick:
- EG Wohnung 370 € kalt/Monat zzgl. NK
- OG Wohnung 330 € kalt/Monat zzgl. NK
- DG Wohnung 315 € kalt/Monat zzgl. 35 € für eine Garage zzgl. NK.
- Wohnung in der Doppelhaushälfte 390 € kalt/Monat vermietet inkl. Garage.
- Garagen sind acht Stück zu je 35 € und zwei Stück zu je 65 € monatlich vermietet.

= Summiert ergibt das ca. 22.200 € Kaltmiete p. a.

Das Ensemble eignet sich klassisch zur Fortführung als Wohn- und Garagenstandort mit ergänzenden Lager-/Werkstattflächen. Je nach Bedarf sind – vorbehaltlich Genehmigung – auch Anpassungen in Richtung gewerblicher Nutzung, weiterer Lagerkapazität oder eine Erweiterung der Wohnnutzung denkbar.

Unser Empfehlung: Bestand sichern, Erhaltungsaufwand planbar halten und dort modernisieren, wo es technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist. Vor dem Hintergrund der lange nicht angepassten Mieten besteht – im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten und der jeweiligen Mietverhältnisse – perspektivisch Spielraum für eine behutsame Ertragsoptimierung.

Herzlich Willkommen in Blumberg !

Ausstattung

– Vollständig vermietetes Ensemble in zentraler Lage von Blumberg
– Gesamtgrundstück ca. 1.064 m²
– Solide Bausubstanz, laufend instandgehalten
– Kombination aus Wohnen, Lager und Werkstattnutzung
– Drei Wohnungen im Haupthaus, eine Wohnung im Hinterhaus
– Jahresnettokaltmiete aktuell rund 22.200 €
– Langjährige, zuverlässige Mietverhältnisse ohne Mietrückstände
– Kaum/Keine Mieterwechsel, ruhiges und harmonisches Hausklima
– Ensemble Baujahr 1961 oder älter
– Zentrale Gas-Zentralheizung im Vorderhaus, Baujahr 1989
- Dach in den späten 80ern oder frühen 90ern neu eingedeckt.
– Kunststofffenster im Laufe der Jahre erneuert
– Nachträgliche elektrophysikalische Horizontalsperre gegen Kellerfeuchte
– Doppelhaushälfte mit Altbestand und zusätzlichem Ausbaupotenzial
– Teilweise neue Fenster (Baujahr 1994) im Hinterhaus
– 12 Garagen mit unterschiedlichen Größen und Mieteinnahmen
– Zusätzliche Nutzflächen im Erdgeschoss des Hinterhauses
– Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: Wohnen, Gewerbe, Lager oder Werkstatt
– Hinterhaus teilweise mit Ölofen und elektrischer Zusatzheizung
– Keine akuten Sanierungsrückstände
– Gute Anbindung an B27 und B314, Nähe zur Schweizer Grenze
– Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Bahnhof schnell erreichbar
– Gepflegtes Erscheinungsbild mit gewachsenem Umfeld
– Unkomplizierte Verwaltung und geringer Betreuungsaufwand
– Solide Kapitalanlage mit langfristiger Vermietungsperspektive
– Potenzial zur Ertragssteigerung durch moderate Mietanpassungen

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