Die verstärkte Nachfrage nach Immobilien hat sich in Baden-Württemberg 2014 nochmals deutlich fortgesetzt. Allerdings entwickelte sich die Nachfrage zwischen den Groß- und Universitätsstädten und den Mittelzentren bis hin zur Provinz stark differenziert. Während sich noch um das Jahr 2000 rund 60 % der Interessenten für Wohnungen in den großen Städten interessierten, ist dies bis 2014 auf über 70 % angestiegen. Das Interesse für mittlere Zentren und die Provinz ist von 40 % auf ca. 30 % zurückgegangen. Dieser Trend hat sich verständlicherweise auf das Preisniveau zwischen Stadt und Land ausgewirkt. Die Schere ist weiter auseinander gegangen.
Einfamilienhäuser in Freiburg wurden je nach Lage und Baujahr zwischen 400.000 € und 900.000 € angeboten und auch verkauft. In unserem Stadtgebiet Donaueschingen bewegten sich die Preise zwischen 250.000 € und 300.000 €. Bei Eigentumswohnungen stellte sich das Preisgefüge in ähnlicher Relation dar. Die Preise pro m² Wohnfläche lagen in Freiburg zwischen 3.000 € und 5.000 € und in Donaueschingen bei älteren aber energetisch sanierten Wohnungen zwischen 1.200 € und 1.600 €. Neue Wohnungen werden zwischen 2.000 € und 2.300 € angeboten, unsanierte Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1990 können zwischen 1.000 € und 1.200 € abgesetzt werden. In Randgebieten wie Schonach und Schönwald ist der Kauf von Eigentumswohnungen aus den 70er und 80er Jahren für 500 € bis 700 € pro m² durchaus möglich. Interessant ist, dass die Preise in der Landeshauptstadt Stuttgart knapp unter denen von Freiburg rangieren. Der gesamte Bodenseebereich, insbesondere Konstanz, bewegt sich ebenfalls auf einem ähnlich hohen Niveau wie Stuttgart. Totaler Ausreißer ist München, Einfamilienhäuser werden zwischen 900.000 € und 3.000.000 € verkauft. Eigentumswohnungen zwischen 4.500 € und 7.000 € je m² Wohnfläche. Dagegen gibt sich die Bundeshauptstadt Berlin eher bescheiden. Einfamilienhäuser zwischen 300.000 € und 580.000 €, Eigentumswohnungen zwischen 2.200 € und 3.300 € je m² Wohnfläche. Interessant: In keiner westeuropäischen Metropole ist das Preisniveau für Immobilien so günstig wie in Berlin.
Zurück in unsere Region. Zum ersten Mal seit Jahren konnten für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen durchweg etwas höhere Kaufpreise erzielt werden. Der Verkauf und die Vermietung von gewerblichen Immobilien stellt sich weiterhin als problematisch dar. In Donaueschingen sind ca. 2.000 m² bis 3.000 m² Büroflächen am Markt. Insbesondere der Rückzug von Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungsunternehmen (z.B. Krankenkassen) schwächen die Infrastruktur der Innenstadt. Frei gewordene Ladengeschäfte in 1a und 1b Lagen finden keine vergleichbaren Nachfolger und stehen oft monatelang leer. Die im Laufe des Jahres 2014 stattgefundenen Geschäftsaufgaben sehen wir als sehr beunruhigendes Signal. Die Gründe liegen bei den großen Märkten auf der „Grünen Wiese“ und zunehmend auch bei den vorhandenen Online-Einkaufsmöglichkeiten. Mit diesem Problem müssen sich zwischenzeitlich alle kleineren Städte auseinandersetzen.
Der Mietwohnungsmarkt stellte sich im Städteviereck Donaueschingen-Hüfingen-Bräunlingen-Blumberg ausgewogen dar. Im 4. Quartal meinte man eine leichte Dämpfung zu spüren. Die Mietpreise haben sich leicht nach oben bewegt. Je nach Standard und Lage wurden zwischen 4,50 € und 6,50 € erzielt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Citylagen hat leicht nachgelassen. Dies mag mit den höheren Preisen zusammenhängen. In Freiburg, Stuttgart und München müssen Mieter genau doppelt so viel pro m² Wohnfläche bezahlen. Die gute Nachricht für Menschen im Schwarzwald-Baar-Kreis lautet: Wir leben sehr günstig in einer reizvollen Landschaft ohne tägliche Stauprobleme. Nur ca. 12 % bis 14 % des Einkommens müssen in unserer Region für Wohnen aufgewendet werden. In Freiburg sind es ca. 29 % und in München ca. 26 % des Einkommens.
Wie sich der Kauf- und Mietmarkt in der Stadt Donaueschingen wegen der eingetretenen Konversionssituation auswirkt, ist noch nicht restlos absehbar. Den Vermietern von Wohnungen raten wir, gute Mieter nicht durch Mieterhöhungen zu verunsichern. Positiv sehen wir die Einstellung der Stadt, Herr des Konversionsverfahrens werden und bleiben zu wollen. Wir gehen davon aus, dass die Verwertung der freigewordenen Flächen und des vorhandenen Wohnungsbestandes den Grundstücks- und Wohnungsmarkt bis zu 10 Jahren beeinflussen kann.
Zwangsversteigerungen waren 2014 sowohl bundesweit als auch in unserem Baden-Württembergischen Wirkungskreis durch das günstige Marktklima weiter rückläufig. Wir selbst haben 18 Verfahren weniger begleitet als 2013. Allerdings konnten wir bei den von uns bearbeiteten Verfahren einige vor dem Versteigerungstermin verwerten. Für Normalobjekte konnten wir in den Versteigerungen zwischen 70 % und 100 % des Verkehrswertes erzielen. Bei einigen Objekten wurden Gebote deutlich über dem Verkehrswert erzielt. Für Schrottimmobilien lagen die Erlöse bei ca. 50 %. Interessanterweise sind im 4. Quartal 2014 bei den Amtsgerichten wieder deutlich mehr Verfahren angemeldet worden.
Zusammenfassend bleibt festzustellen:
- )Die hohe Nachfrage nach Immobilien wird zumindest im 1. Quartal 2015 anhalten. Die sich abzeichnende Konjunkturdämpfung kann sich unter Umständen im 2. Quartal auf den Markt auswirken.
- )Die Kaufpreise werden sich auf dem gleichen Niveau wie 2014 bewegen.
- )Immobilien sind als Altersvorsorge oder Kapitalanlage in 1a Lagen von Mittelstädten noch attraktiv. In ländlichen Bereichen oder aber Städten wie Freiburg und Konstanz, in denen die Preise explodiert sind, raten wir von Investitionen derzeit ab. Allerdings sehen wir in diesen Bereichen noch keine Gefahr von Immobilienblasen.